„Dźwignie finansowe” Realu Madryt

Wiele hiszpańskich klubów przeszło w swojej historii zmianę przeznaczenia gruntów, które do danego zespołu należały. Wystarczy wspomnieć tu Athletic, Espanyol, Real Murcię czy Osasunę. Dwa kluby, a więc Atlético Madryt czy FC Barcelona przeszły nawet wiele takich procedur. Żadna jednak w historii hiszpańskiego futbolu nie była tak szeroko komentowana i tak krytykowana przez postronne osoby, jak ta, na której skorzystał Real Madryt Florentino Péreza w 2001 roku.

Co znaczy zmiana przeznaczenia? Nic prostszego. Chodzi po prostu o procedurę administracyjną, w ramach której teren, który dotychczas służył pewnemu przeznaczeniu, od tej chwili zacznie służyć innemu. W Polsce ma to miejsce w dużej mierze przy przekształceniach gruntów rolnych w grunty budowlane. Jeśli natomiast mówimy o zmianie przeznaczenia (po hiszpańsku „recalificación”) w kontekście piłkarskim, najczęściej będzie chodziło o sytuację, w której grunty poprzednio należące do klubu i służące uprawianiu sportu zmienią swe przeznaczenie i staną się na przykład działkami budowlanymi. To z kolei zaś pozwala klubom sprzedać te tereny, nierzadko za naprawdę duże pieniądze, ale jednocześnie wymaga całej serii zezwoleń, nie wyłączając zezwoleń ze strony ratusza czy nawet sąsiadów danych działek.

Aby zrozumieć tę procedurę w przypadku Realu Madryt w 2001 roku, należy cofnąć się aż do 1957, gdy ówczesny prezes Królewskich, Santiago Bernabéu, wykupił rzeczone tereny, usytuowane wówczas na obrzeżach miasta. W poniższym artykule z dziennika ABC sternik Realu Madryt opowiada o szczegółach tej operacji i możemy w tych wypowiedziach docenić dalekowzroczność i wizję Santiago Bernabéu. „Mamy 50 tysięcy socios. To wielu mężczyzn, kobiet czy młodych chłopców, którzy chcą uprawiać sport. Dla nich wszystkich Real Madryt decyduje się stworzyć specjalną strefę sportową”, mówił prezes. „Te tereny ulokowane są 900 metrów od Plaza de Castilla i w przyszłości będą ścisłym centrum Wielkiego Madrytu. Zbudujemy tam korty tenisowe, bieżnie, boiska piłkarskie, hokejowe czy baseball'owe. Gdy będą tam przychodzić młodzi ludzie, otrzymają na cały dzień piłkę do gry”.

Na poniższym zdjęciu możemy zobaczyć Paseo de la Castellana, czyli ulicę, przy której znajduje się stadion Królewskich. W czerwonej ramce zaznaczone zostały tereny, które wówczas nabył Santiago Bernabéu za 11 milionów peset [w 2002 roku wprowadzono w Hiszpanii euro po kursie 100 pesetas = 0,6 € lub 1€ = 166,386 pesetas]. Trudno nie odnieść wrażenia, że znajdowały się na obrzeżach, wręcz peryferiach miasta.

Poniżej natomiast znajduje się zdjęcie z lotu ptaka znad Plaza de Castilla. Tereny te są położone nieco w dół od placu, widać natomiast bardzo dobrze odległość od centrum Madrytu. To z kolei wyjaśnia, dlaczego cena była stosunkowo niska. Wówczas nie była to po prostu atrakcyjna lokalizacja. Dopiero 40 lat później była to na tyle dobre miejsce, by sprzedać te tereny z ogromnym zyskiem.

Aby kupić te tereny, Santiago Bernabéu użył tej samej metody, którą wykorzystał przy budowie nowego Chamartín, czyli obecnego Estadio Santiago Bernabéu, czyli emisji obligacji. Więcej szczegółów możemy wyczytać w tym artykule z ABC, gdzie powiedziane jest, że „w następny wtorek Real Madryt rozpocznie emisję obligacji na kwotę 30 milionów peset, na co będzie składać się 30 tysięcy dokumentów o wartości nominalnej po 1000 peset. Obligacje będą kupowane z dyskontem, ponieważ za każdy dokument osoby zainteresowane będą musiały zapłacić 970 peset”, czytamy.

Ta emisja zakończyła się ogromnym sukcesem. Po czterech godzinach wyprzedane zostały absolutnie wszystkie. „Zamknięto emisję obligacji Realu Madryt, która zakończyła się całkowitym pokryciem sumy nominalnej”, czytamy również w ABC.

Na poniższych zdjęciach z kolei widoczne jest miasteczko sportowe Realu Madryt na początku lat 60. ubiegłego wieku. Jeszcze raz warto zwrócić uwagę na otoczenie tych terenów, a raczej niemalże całkowity brak tego otoczenia i jakichkolwiek zabudowań.

W tym artykule z ABC z kolei widoczny jest pierwszy projekt tego, jak będzie wyglądało zaplanowane miasteczko sportowe Realu Madryt.

Rozwój miasteczka sportowego
Samo miasteczko sportowe zostało zainaugurowane 18 maja 1963 roku. Funkcjonowało ono już od 1960 roku, ale dotychczas otwarte były jedynie korty tenisowe, z których można było korzystać. Trzy lata później było tam już kilka boisk piłkarskich oraz bieżnia lekkoatletyczna. W 1966 roku otwarto baseny, lodowisko i dość emblematyczną halę koszykarską. Można więc powiedzieć, że miasteczko rozwijało się siedmiomilowymi krokami od samego początku lat 60. 

Łatwo jest zrozumieć, jak ogromny był wzrost wartości terenów zakupionych przez Santiago Bernabéu w 1957 roku, a sprzedanych przez Florentino Péreza w 2001 roku. To wydaje się naturalne, że zgodnie z procesami urbanizacji tereny te „przesuwały się” w stronę centrum, a rosnące wartości gruntów dodatkowo tę sytuację poprawiały, oczywiście z perspektywy Królewskich. Wystarczy jednak spojrzeć na poniższe zdjęcia Paseo de la Castellana, jedno z 1957 roku, drugie z 2018 roku. Od miejsca położonego na obrzeżach do ścisłego centrum.

Nieudane zmiany przeznaczenia gruntu
W roku 1972 wartość rzeczonych terenów już zdążyła kilkukrotnie się podnieść, również z uwagi na fakt, że ceny okolicznych nieruchomości znacznie wzrastały w związku z budową metra. Grupa inwestorów zaoferowała 4 miliardy peset Realowi Madryt, chcąc wybudować na tych terenach 70-piętrowe wieżowce [gdy klub kupował grunty kilkanaście lat wcześniej za 11 milionów peset!]. Od samego początku ówczesny burmistrz Madrytu, Carlos Arias Navarro, bardzo blisko współpracujący z Franco, był przeciwny tej operacji. Pomimo braku zgody, Santiago Bernabéu zaprezentował ten projekt na Walnym Zgromadzeniu socios w 1973 roku. Ponieważ zgody władz nadal nie nadeszły, podjęto desperackie kroki i zaprezentowano projekt samemu Franco. Ówczesny Generał nie opowiedział się za projektem, więc do sfinalizowania umowy nigdy nie doszło. Real Madryt nie otrzymał pozwolenia na to, co podczas dyktatury przeprowadziły chociażby Atlético Madryt czy Barcelona.

Różne zarządy Realu Madryt od lat 70. do 2000 roku próbowały sprzedać tereny zakupione przez legendarnego prezesa. Bez skutku. Nie udało się również zmienić ograniczenia urbanistyczne dotyczące miasteczka sportowego, aby móc sprzedać te grunty pod inwestycję, ale to również nie zakończyło się szczęśliwie. Franco odmówił Bernabéu w 1973, Juan Barranco Ramónowi Mendozie 14 lat później, Álvarez de Manzano odmówił Lorenzo Sanzowi pod koniec lat 90. Do klubu trafił jednak pewien przedsiębiorca, który miał osiągnąć to, co nie udawało się poprzednikom.

Czas Florentino Péreza
Inżynier, prezes spółki budowlanej ACS, ekspert w transakcjach nieruchomościowych. Obecny prezes Królewskich reaktywował operację zmiany przeznaczenia gruntów zaraz po swoim przyjściu do klubu. Miasteczko sportowe było elementem dziedzictwa Realu Madryt. Obiekt mający 148 700 metrów kwadratowych w samym centrum Madrytu, gdzie ceny były ogromne, ale też popyt był ogromny. Firma doradcza CB Richard Ellis została wybrana do sprzedaży miejsca pod budynki biurowe, które miał powstać na terenie dawnego kompleksu sportowego przy Paseo de la Castellana. Komercjalizacja została przeprowadzona w drodze międzynarodowego przetargu.

CB Richard Ellis oszacowało wartość gruntów miasteczka sportowego na około 600 milionów euro. Sześć firm stanęło do przetargu na sprzedaż budynków, które dziś należą do centrum biznesowego Cuatro Torres Business Area. Projekt ten miał niemalże jednogłośne poparcie. Za przekwalifikowaniem terenu głosowali Rada Miasta, Wspólnota Madrytu, sąsiedzi, związki zawodowe oraz partnerzy klubu. Warto też podkreślić, że za głosowali nie tylko członkowie Partido Popular, czyli siły politycznej, z którą Florentino Pérez najczęściej jest utożsamiany, ale konsensus widoczny był praktycznie we wszystkich frakcjach. Przekwalifikowanie każdego gruntu każdego klubu wymagało zgody lokalnych władz, ale projekt dotyczący Realu Madryt zdecydowanie miał najlepszy wpływ na rozwój Madrytu jako miasta.

Wspólnota Madrytu i Ratusz podpisały z Realem Madryt umowę, na mocy której miastu zostało przekazane około 12 hektarów obszarów zielonych. Ostatecznie Królewscy uzyskali ze swojej działki mniejszą część pod zabudowę, choć byli jednymi z pierwszych właścicieli tych terenów w latach 60. ubiegłego wieku. Transakcja ta miała pełne poparcie niemalże wszystkich stron debaty politycznej i nigdy nie przeprowadzono w Hiszpanii operacji tak przejrzystej, jak właśnie rzeczona sprzedaż terenów Realu Madryt. Ostatecznie Królewscy zarobili na tej transakcji według różnych źródeł około 500 milionów euro.

Madryckie centrum biznesowe stało się natomiast jednym z najbardziej rozpoznawalnych centrów na świecie, obok Docklands w Londynie czy Potsdamer Platz w Berlinie. Każda z czterech wież była nagrodzona ze względu na swoje projekty architektoniczne i rozwiązania budowlane czy ekologiczne. Jeden z wieżowców początkowo był własnością miasta Madrytu, a 37% innego należało do Wspólnoty Madrytu, więc nie tylko Królewscy odnieśli tu wyraźną korzyść. Nawet jeśli w prasie transakcja ta była szeroko krytykowana i określana mianem nielegalnej czy nieetycznej, wskazując na ogromny zysk dla klubu, należy zauważyć, że w 2004 roku nawet Komisja Europejska określiła ją jako całkowicie legalną. Sprawę osobiście nadzorował i zamknął bez żadnych negatywnych decyzji Mario Monti, komisarz ds. konkurencji.

Operacja miała wartość ponad 1,5 miliarda euro, przy czym 1,4 miliarda euro przeznaczono na zakup terenów i budowę wieżowców, a ponad 100 milionów euro za wykończenie infrastruktury dojazdowej do terenu. Ostatecznie cztery wieże, do których prawa miał Real Madryt, władze Madrytu i władze Wspólnoty Madrytu, sprzedano wtedy odpowiednio firmom Caja Madrid, Sacyr Vallehermoso, Inmobiliaria Espacio i Mutua Madrileña. W Katalonii do dzisiaj twierdzi się, że Madryt i rząd Hiszpanii, którym kierował wtedy premier José María Aznar, który był madridistą, pomogli Realowi Madryt w sprzedaniu gruntów, co pomogło klubowi uporać się z ówczesnym prawie 300-milionowym długiem i dokonywać galaktycznych transferów, które naznaczyły przyszłość organizacji. Klub zawsze broni się, że przeznaczył większość pozyskanych środków na budowę nowego ośrodka w Valdebebas oraz ówczesne reformy budowlane Santiago Bernabéu.